Contratto di Locazione Turistica Breve: Cosa Deve Contenere

La locazione turistica breve è disciplinata dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito dalla L. 96/2017): è un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, a scopo turistico, di durata non superiore a 30 giorni. Giuridicamente è una locazione (artt. 1571 e seguenti del Codice Civile), non un'attività ricettiva: il locatore affitta l'immobile, non offre ospitalità come un B&B o un affittacamere.

Per capire quando conviene questa formula rispetto alla casa vacanze imprenditoriale, leggi la nostra guida sulla differenza tra locazione turistica breve e casa vacanze.

Per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni la legge non impone la registrazione (ne parliamo più avanti), e la forma scritta non è richiesta a pena di nullità. Tuttavia mettere il contratto per iscritto e farlo firmare è fortemente consigliato: è la prova dell'accordo, tutela in caso di danni o contestazioni, chiarisce le regole della casa e responsabilizza l'ospite. Un contratto firmato è anche un segnale di professionalità che gli ospiti apprezzano.

Un contratto di locazione turistica breve completo dovrebbe indicare almeno:

• Le parti: dati del locatore (nome/ragione sociale, codice fiscale, indirizzo) e del conduttore (l'ospite firmatario)
• L'immobile: indirizzo completo e, dove previsto, il CIN (Codice Identificativo Nazionale)
• La durata: date di check-in e check-out (entro il limite dei 30 giorni)
• Il corrispettivo: importo totale e modalità di pagamento; cosa è incluso (utenze) e cosa no (imposta di soggiorno, servizi extra)
• Il numero massimo di occupanti e il divieto di ospitare persone ulteriori non comunicate
• Il deposito cauzionale (importo, modalità, restituzione)
• I servizi inclusi: per restare una locazione breve puoi offrire solo fornitura di biancheria e pulizia dei locali (iniziale e/o finale)
• Gli obblighi del conduttore: uso diligente e a fini turistici, riconsegna nello stesso stato, divieto di sublocazione, rispetto degli orari di silenzio e del regolamento
• Responsabilità e danni, recesso e cancellazione
• Il trattamento dei dati personali (informativa GDPR) e la legge applicabile e il foro competente

Puoi aggiungere condizioni particolari tue (no feste, animali solo su accordo, ecc.). Un buon modello parte da queste clausole standard e le adatta al tuo immobile.

No, se la durata non supera i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore. I contratti di locazione di immobili non superiori a 30 giorni non sono soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso (art. 2-bis della Tariffa, Parte Seconda, allegata al D.P.R. 131/1986). Restano fermi gli obblighi fiscali sui proventi (dichiarazione dei redditi, eventuale opzione per la cedolare secca al 21%, elevata al 26% dalla seconda unità immobiliare).

Se invece il soggiorno supera i 30 giorni, il contratto va registrato presso l'Agenzia delle Entrate secondo le regole ordinarie delle locazioni.

Il contratto non è l'unico obbligo quando ospiti un turista. Vanno ricordati anche:

• Comunicazione alla Questura: entro 24 ore dall'arrivo devi comunicare i dati degli ospiti al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato (art. 109 TULPS). Approfondisci negli adempimenti delle strutture ricettive e nelle sanzioni per la mancata trasmissione
• Conservazione delle ricevute: le ricevute Alloggiati Web vanno conservate per 5 anni — vedi come conservarle automaticamente
• CIN: obbligatorio dal 1° gennaio 2025 (art. 13-ter, D.L. 145/2023) — vedi la guida al CIN
• Imposta di soggiorno: dove prevista dal Comune — vedi la guida all'imposta di soggiorno
• Requisiti di sicurezza: estintori e rilevatori di gas/monossido di carbonio (art. 13-ter, comma 7)

Il contratto può essere firmato all'arrivo, su carta, oppure — molto più comodo — online e in anticipo, così l'ospite arriva con tutto già sistemato. La firma a distanza è utile soprattutto con ospiti stranieri: l'ideale è inviare il contratto nella lingua dell'ospite e raccogliere la firma con data e riferimenti a valore probatorio.

Se gestisci la struttura con un gestionale, FacileBB.it integra la generazione del contratto, il check-in digitale e la raccolta dei documenti in un unico flusso. Se invece cerchi uno strumento leggero, gratuito e focalizzato, AlloggiatiSafe permette di inviare il contratto di locazione turistica all'ospite via email nella sua lingua e farlo firmare online dal telefono, conservando poi il PDF firmato nel tuo Google Drive.

• Offrire servizi non ammessi: colazione, pulizia quotidiana, transfer o escursioni fanno perdere la qualifica di locazione breve e configurano un'attività ricettiva/imprenditoriale
• Superare i 30 giorni senza registrare il contratto
• Dimenticare la comunicazione alla Questura o non conservare le ricevute
• Non indicare il CIN dove ormai obbligatorio
• Non far firmare nulla: senza contratto firmato, in caso di danni o contestazioni sei molto più scoperto

• Art. 4, D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (conv. L. 96/2017) — Disciplina delle locazioni brevi
• Artt. 1571 e seguenti del Codice Civile — Disciplina della locazione
• Art. 2-bis, Tariffa Parte Seconda, D.P.R. 131/1986 — Esenzione da registrazione per le locazioni non superiori a 30 giorni
• Art. 3, D.Lgs. 23/2011 — Cedolare secca
• Art. 109 del TULPS (R.D. 773/1931) — Comunicazione degli ospiti all'autorità di pubblica sicurezza
• Art. 13-ter, D.L. 145/2023 — CIN e requisiti di sicurezza