Differenza tra Locazione Turistica Breve e Casa Vacanze

La locazione turistica breve (LTB) è disciplinata dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96. Si tratta di un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.

Caratteristiche fondamentali:

• È un contratto di locazione disciplinato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile, non un'attività ricettiva
• Durata massima: 30 giorni per singolo contratto
• Può includere solo servizi strettamente accessori: fornitura di biancheria e pulizia dei locali (iniziale e/o finale)
• Non è un'attività ricettiva: il locatore affitta l'immobile, non offre ospitalità
• Può essere stipulata direttamente o tramite intermediari (anche portali online come Airbnb, Booking.com)

La casa vacanze (o casa per vacanze) è una struttura ricettiva extralberghiera disciplinata dall'art. 6 della Legge 17 maggio 1983, n. 217, dalla L. 135/2001 e dalle singole leggi regionali sul turismo.

La legge la definisce come un immobile arredato gestito per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati tipici degli alberghi, con contratti di durata non superiore a 3 mesi consecutivi.

Caratteristiche fondamentali:

• È una struttura ricettiva, non un semplice contratto di locazione
• Normalmente gestita in forma imprenditoriale
• Può offrire servizi aggiuntivi: colazione, pulizia quotidiana, cambio biancheria, informazioni turistiche, escursioni, transfer
• Può operare tutto l'anno o stagionalmente
• Alcune Regioni prevedono anche la forma non imprenditoriale per la gestione occasionale di un singolo immobile

La differenza fiscale è uno degli aspetti più rilevanti nella scelta tra le due formule.

Locazione turistica breve:

• Il locatore può optare per la cedolare secca (art. 3, D.Lgs. 23/2011, come esteso dall'art. 4 del D.L. 50/2017)
• Aliquota: 21% per la prima unità immobiliare scelta dal contribuente, 26% dalla seconda (art. 1, comma 63, L. 213/2023, in vigore dal 2024)
• In alternativa, i proventi sono tassati come redditi fondiari ad IRPEF con aliquote a scaglioni
• Per i contratti di sublocazione o comodato, i proventi rientrano nei redditi diversi (art. 67 TUIR)
• Se gli intermediari intervengono nel pagamento, operano una ritenuta del 21% a titolo di acconto

Casa vacanze (forma imprenditoriale):

• I proventi sono redditi d'impresa (art. 55 TUIR)
• Regime forfettario possibile (coefficiente di redditività 40%, imposta sostitutiva 5% start-up o 15% a regime)
• In alternativa, regime ordinario o semplificato con IRPEF a scaglioni
• IVA applicabile (aliquota ridotta 10% per i servizi alberghieri)
• Non è possibile optare per la cedolare secca

L'art. 1, comma 595 della Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di bilancio 2021) ha introdotto un limite fondamentale per le locazioni brevi: il regime fiscale agevolato è riconosciuto solo se si destinano alla locazione breve non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d'imposta.

Superata questa soglia, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 del Codice Civile, con tutti gli obblighi conseguenti (P.IVA, SCIA, Registro Imprese, INPS).

Novità 2026: la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 17) ha modificato l'art. 1, comma 595, della L. 178/2020, riducendo il limite da 4 a 2 appartamenti. Dal 1° gennaio 2026, la presunzione di imprenditorialità scatta già dal terzo appartamento destinato a locazione breve.

Attenzione: questa presunzione riguarda esclusivamente le locazioni brevi (art. 4, D.L. 50/2017) e non le locazioni turistiche ordinarie (durata superiore a 30 giorni).

Il tipo di servizi offerti è l'elemento che più distingue la locazione turistica breve dalla casa vacanze, e che può determinare la riqualificazione dell'attività da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Locazione turistica breve — servizi ammessi:

• Fornitura di biancheria (letto e bagno)
• Pulizia dei locali (iniziale e/o finale)

Qualsiasi servizio aggiuntivo (colazione, pulizia quotidiana, transfer, guide turistiche, noleggio attrezzature) fa perdere la qualificazione di locazione breve e configura un'attività ricettiva o di tipo imprenditoriale.

Casa vacanze — servizi ammessi:

• Tutti i servizi della locazione breve
• Prima colazione
• Pulizia quotidiana e cambio biancheria periodico
• Informazioni turistiche e assistenza ospiti
• Transfer, escursioni, noleggio attrezzature
• Qualsiasi altro servizio complementare previsto dalla normativa regionale

Locazione turistica breve:

• SCIA: non richiesta (non è un'attività ricettiva)
• CIN: obbligatorio dal 1° gennaio 2025 (art. 13-ter, D.L. 145/2023)
• Documento fiscale: contratto di locazione scritto (consigliato anche se non registrato per durate inferiori a 30 giorni) e ricevuta di pagamento
• Comunicazione alla Questura: obbligatoria tramite AlloggiatiWeb
• Requisiti di sicurezza: estintori e rilevatori di gas/monossido di carbonio obbligatori (art. 13-ter, comma 7)

Casa vacanze:

• SCIA: obbligatoria, da presentare al SUAP del Comune
• CIN: obbligatorio dal 1° gennaio 2025
• Documento fiscale: fattura elettronica (o ricevuta/documento commerciale per corrispettivi)
• Comunicazione alla Questura: obbligatoria tramite AlloggiatiWeb
• Report ISTAT: obbligatorio (comunicazione mensile arrivi e presenze)

• Art. 4, D.L. 24 aprile 2017, n. 50 — Disciplina delle locazioni brevi (convertito dalla L. 96/2017)
• Art. 1, comma 595, L. 30 dicembre 2020, n. 178 — Limite degli appartamenti e presunzione di imprenditorialità
• Art. 1, comma 17, L. 199/2025 — Riduzione del limite da 4 a 2 appartamenti dal 2026
• Art. 1, comma 63, L. 30 dicembre 2023, n. 213 — Aliquota cedolare secca 26% dalla seconda unità
• Art. 3, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 — Cedolare secca sugli affitti
• Artt. 1571 e seguenti del Codice Civile — Disciplina della locazione
• Legge 17 maggio 1983, n. 217 — Definizione di casa vacanze (art. 6)
• Art. 13-ter, D.L. 145/2023 — CIN e requisiti di sicurezza
• Art. 2082 del Codice Civile — Definizione di imprenditore

Le normative per le strutture ricettive variano da Regione a Regione e da Comune a Comune. Verifica sempre gli obblighi specifici presso il tuo Comune e la tua Regione di appartenenza, oppure consulta un professionista del settore.

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