Strutture ricettive Sicilia 2026: cosa cambia con la nuova legge regionale

La prima novità riguarda l'inquadramento. Nell'art. 3 della LR 6/2025 nasce una nuova famiglia, indicata come "c bis) altre forme di ospitalità", che comprende le dimore destinate in tutto o in parte a locazioni brevi o turistiche. Dare un perimetro definito a questa attività significa, per gli host, sapere con più precisione a quale insieme di regole guardare. Nello stesso intervento i "villaggi turistici" passano tra le strutture extralberghiere.

È probabilmente la modifica più impattante per chi gestisce più appartamenti. La locazione turistica ha carattere non imprenditoriale solo se lo stesso gestore opera in non più di due unità immobiliari: prima la soglia era fissata a quattro. Oltre questo limite, l'attività si considera svolta in forma imprenditoriale, con tutto ciò che ne consegue sul piano organizzativo e fiscale.

Per un host con due appartamenti la situazione resta lineare. Per chi ne gestisce tre o più, invece, cambia il quadro: la nuova soglia ridefinisce il confine tra gestione occasionale e attività d'impresa, ed è il punto su cui conviene confrontarsi per tempo con il proprio consulente e con il comune di riferimento.

Attenzione a un equivoco diffuso: la classificazione resta e le strutture extralberghiere (B&B, affittacamere, case e appartamenti per vacanze) non ne sono esonerate. Ciò che cambia riguarda l'accessibilità: i requisiti minimi per le persone con disabilità — l'adeguamento alle norme sulle barriere architettoniche del DM 14 giugno 1989, n. 236 — non sono più un vincolo da rispettare a monte, ma vengono sostituiti da un'informativa all'ospite. La struttura deve cioè comunicare se possiede o meno quelle condizioni minime di accessibilità e visitabilità, lasciando a chi prenota una scelta informata.

In pratica: meno vincoli edilizi a monte sull'accessibilità, più trasparenza verso l'ospite. Per l'host significa predisporre un'informativa chiara nelle proprie schede e nelle inserzioni, così che chi prenota sappia in anticipo cosa aspettarsi.

Gli affittacamere possono ora essere ubicati anche su più unità immobiliari facenti parte dello stesso edificio, purché ciascuna sia dotata degli spazi di relazione previsti. È un'apertura verso modelli di ospitalità diffusa all'interno di uno stesso stabile, utile in molti centri storici siciliani. Restano comunque i limiti dimensionali noti: massimo 6 camere, 24 posti letto e massimo 4 posti letto non sovrapponibili per camera.

Cambia anche un requisito di sicurezza. Prima i rilevatori di gas e monossido di carbonio erano richiesti per tutte le strutture; ora l'obbligo scatta solo "dove sono presenti apparecchi a combustione". Una struttura interamente elettrica, ad esempio, non rientra più nell'obbligo. Restano invece gli estintori: uno ogni 200 mq o frazione, con almeno uno per piano.

Per il turismo rurale, la formula "ospitalità e/o ristorazione" diventa "ospitalità, degustazione e/o ristorazione". Una declinazione più snella che permette di valorizzare i prodotti tipici del territorio anche senza offrire una ristorazione completa: un'occasione interessante per le realtà rurali che vogliono proporre esperienze enogastronomiche leggere ai propri ospiti.

La norma chiarisce un punto spesso fonte di dubbi. Gli immobili destinati a locazione turistica, se muniti di abitabilità o agibilità, non sono soggetti ai requisiti strutturali, organizzativi e funzionali previsti per le strutture alberghiere ed extralberghiere. Resta ferma, naturalmente, l'osservanza delle norme generali di sicurezza, igiene e uso abitativo. In sostanza: l'immobile va in regola come civile abitazione, senza doversi adeguare a standard pensati per gli alberghi.

Buone notizie sul fronte delle scadenze. Il termine di adeguamento passa dal 30 giugno 2026 al 30 giugno 2027, e il quinquennio di classificazione in scadenza al 31 dicembre 2026 è prorogato al 31 dicembre 2027. È inoltre differito al 31 dicembre 2026 il precedente termine del 31 dicembre 2024 previsto dall'art. 1 della LR 7/2024. Per le strutture interessate alla classificazione, significa più tempo per mettersi in regola.

La norma conferma e dettaglia il quadro degli adempimenti per chi avvia una locazione breve in forma non imprenditoriale. Il punto di partenza è la comunicazione di inizio attività al SUAP del comune, poi trasmessa al dipartimento regionale del turismo, con il modello di offerta di ospitalità, l'indirizzo, la capienza, le generalità del proprietario o gestore e la dichiarazione di rispetto dell'art. 13-ter del DL 145/2023, ossia il riferimento al CIN – Codice Identificativo Nazionale. La gestione può essere diretta oppure affidata ad agenzie o società di gestione.

Sul piano operativo restano due adempimenti ricorrenti che ogni host conosce bene: la riscossione e il versamento dell'imposta di soggiorno secondo le regole comunali e la trasmissione telematica giornaliera dei dati a fini statistici (ISTAT, ai sensi dell'art. 7 del d.lgs. 322/1989). Sul versante dell'immobile servono iscrizione al catasto, APE, dichiarazione di conformità degli impianti e i requisiti igienico-sanitari ed edilizi da civile abitazione. Le locazioni in immobili di pregio vincolati ai sensi del d.lgs. 42/2004 possono assumere la denominazione di "locazioni turistiche in dimore d'epoca".

Per le segnalazioni e comunicazioni di classificazione, rinnovo, variazione e modifica è previsto il versamento di 75 euro su conto della Regione: il mancato versamento comporta l'invalidità della segnalazione o comunicazione. Vale quindi la pena annotarsi questo passaggio per non vedere respinta una pratica altrimenti corretta.

Sul fronte delle sanzioni, gli importi restano significativi. La comunicazione omessa o incompleta è punita da 250 a 2.500 euro; il CIN non indicato in insegna o non esposto comporta una sanzione da 500 a 2.500 euro; l'esercizio senza SCIA, escluse le locazioni non imprenditoriali, va da 1.032 a 6.000 euro. Sono previste sanzioni anche per la tabella informativa non esposta, la mancata trasmissione dei dati statistici, i servizi non conformi alla classificazione e i posti letto eccedenti. Attenzione alla reiterazione entro due anni: in quel caso le sanzioni sono raddoppiate.

Sul piano della programmazione, infine, una modifica marginale per gli host: il programma triennale di sviluppo turistico regionale va ora approvato entro 60 giorni dall'approvazione del bilancio regionale di previsione, anziché entro il 30 giugno dell'anno precedente.

Un punto importante prima di trarre conclusioni. Alcune di queste novità diventano pienamente operative solo dopo i decreti attuativi dell'Assessore regionale, attesi entro 90 giorni: in particolare i requisiti minimi di classificazione e i requisiti minimi per l'attività di locazione turistica. Per questo conviene monitorare l'uscita dei decreti e, soprattutto, confrontarsi con il proprio comune e con il SUAP di riferimento prima di prendere decisioni operative. La legge regionale turismo Sicilia fissa la cornice; i dettagli applicativi arriveranno con i provvedimenti successivi.